عوامل موثر بر قیمت مسکن

شناخت عوامل موثر بر قیمت مسکن

قبل از اینکه با دسته‌بندی آن‎‌ها آشنا شوید، باید بدانید هر عاملی می‌تواند با وجود داشتن یا نداشتن ارزش، وضعیت قیمت ملک را بالا یا پایین بیاورد. پس باید به تمام جزئیات ریز یک خانه در هنگام بازدید توجه کنید.

عواملی که اثر مثبت بر وضعیت قیمت مسکن دارند

با افزایش این موارد، قیمت ملک نیز افزایش می یابد؛ مانند زیربنا، متراژ، امکانات و …

عواملی که اثر منفی بر وضعیت قیمت مسکن دارند

با افزایش این موارد قیمت خانه کاهش می یابد؛ مانند: عمر ساختمان، فاصله از ایستگاه‌های وسایل نقلیه، تعداد طبقات خانه بدون آسانسور و…

عوامل موثر بر قیمت مسکن به ۷ دسته تقسیم می‌شوند که یا بر قیمت ساختمان و سازه (اعیان) تاثیر می‌گذارد یا بر روی زمین ملک (عرصه). علل افزایش قیمت زمین به طور کلی عوامل فیزیکی عواملی هستند که به راحتی می‌توانید آنها را بررسی کنید و با چشم دید.

اما عوامل فیزیکی موثر بر قیمت زمین بیشتر تحت کنترل شهرداری‌ها و دولت هستند و تقریبا خریدار ملک نمی‌تواند تاثیری روی آن‌ها بگذارند و اصلاح این موارد یا امکان پذیر نیست یا اگر هم باشد بسیار زمان‌بر است. پس قبل از هر چیزی آن ها را بررسی کنید. این عوامل موثر بر وضعیت بازار مسکن عبارتند از:

قرار گیری در طرح‌های اجرایی مانند مترو

امکان پارک خودرو در معبر

مشجر بودن معبر (معابر ملک درختکاری شده باشد)

کاربری ملک شیب تند معبر

قرار گرفتن در بافت فرسوده

آسیب‌پذیری در مقابل بلایای طبیعی و…

عوامل کاهش یا افزایش قیمت آپارتمان

برعکس عوامل فیزیکی موثر بر قیمت زمین، اکثرا تحت کنترل خریدار بوده و شما نیز بعد خرید خانه آن‌ها را می‌توانید تغییر دهید، بعضی از این‌ها آسان تغییر می‌کنند و بعضی به سختی و پر هزینه هستند.

 

عوامل فیزیکی خیلی زیاد هستند، برای همین پیشنهاد می‌شود یک چک لیست از این‌ها که مد نظرتان است و برایتان خیلی اهمیت دارد داشته باشید که راحت‌تر عوامل فیزیکی مد نظرتان را بررسی کنید. این عوامل عبارتند از:

تاریخ آخرین بازسازی

نوع و امکانات ساختمان

پارکینگ و تعداد آن

عرض راه پله و وجود پلۀ اضطراری

وجود گلخانه

آیفون تصویری

دوربین مدار بسته

درب کنترل از راه دور

استخر، سونا، جکوزی

سیستم تهویه (کولر آبی یا گازی و شوفاژ)

سیستم اطفای حریق

آنتن مرکزی

اسکلت و سازۀ ضد زلزله

وجود پیلوت

تعداد و نوع خواب آن

تعداد تراس‌های ساختمان

آشپزخانه و نوع کابینت آن

وجود آسانسور و ظرفیت آن

انشعاب و کنتورهای مستقل

نورپردازی ساختمان و…

موارد فوق جزء مهمترین موارد فیزیکی اثرگذار بر قیمت ساختمان هستند.

عوامل موثر بر افزایش قیمت زمین

عواملی هستند که جزء خصوصیات زمین است و خود زمین را مورد بررسی قرار می‌دهد. تغییرات محیط آن تقریبا غیر ممکن است. اکثر این موارد مهم هستند و ساده می‌شود این‌ها را شناسایی کرد. اما بهبودشان حتی در صورت امکان‌پذیر بودن هم بسیار هزینه‌بر می‌باشد.

مانند: میزان تراکم‌پذیری و… این عوامل خارجی عبارتند از:

مساحت زمین و جهت آن

تعداد و اندازۀ بر ساختمان

شکل هندسی زمین

موقعیت قرارگیری زمین نسبت به معابر

وقوع زمین در تقاطع و میدان

موقعیت مکانی نامناسب

میزان تراکم‌پذیری

قرار داشتن در محدودۀ طرح ترافیک

این عوامل قیمت خانۀ شما را بالا می‌برد!

عواملی هستند که بیشتر تحت کنترل معمار ساختمان بوده و خوش‌سلیقگی سازنده ملک است، تعیین کننده محسوب می‌شود. این موارد یک ویژگی خوبی که دارند به نسبت سایر دسته های دیگه اکثرا به راحتی قابل بهبود نیز هستند.

پیشنهاد ما این است که برای این موارد یک چک لیست تهیه کنید. این عوامل موثر بر افزایش قیمت آپارتمان عبارتند از:

 

نوع مصالح به کار رفته

وجود شومینه

تزئینات به کار رفته

معماری داخلی

نوع و تعداد سرویس‌های بهداشتی

وجود باربیکیو اختصاصی

منظره و چشم انداز

آفتاب گیر بودن

وجود حیاط خلوت

تعداد واحدها

طبقۀ آپارتمان

تغییر وضعیت قیمت مسکن با عوامل مختلف

تاثیر دسترسی بر قیمت ملک این موارد اثرگذار بر وضعیت مسکن همانطور که از اسمشان پیداست، اشاره به دسترسی آسان به مراکز مختلف دارد. چیزی که این دسته را جدا می‌کند، سختی بررسی آن و تغییر پذیری زیاد آن است.

این دسته از عوامل هم بر روی قیمت زمین تاثیر دارند و هم بر روی قیمت ساختمان. البته با گذر زمان و پیشرفت شهرها و راحتی حمل و نقل تقریبا این موارد دیگر ارزش گذشته را ندارند ولی وجودشان خیلی بهتر از عدم وجودشان است.

دسترسی به مراکز تجاری و اداری دسترسی به مراکز آموزشی و فرهنگی دسترسی به مراکز بهداشتی و درمانی دسترسی به مراکز تفریحی و ورزشی دسترسی به مراکز خدماتی دسترسی به مساجد و حسینیه‌ها دسترسی به خیابان‌های اصلی و… تاثیر ترافیک و مراکز اطراف بر قیمت مسکن به عواملی گفته می‌شوند که تعیین‌کننده شلوغی و تراکم افراد و رفت آمدها در آن منطقه است.

این موارد را واقعا جدی بگیرید، چون ارتباط کاملی با آرامش شما دارند. اگر در مجاورت ملکی این موارد را دیدید، سعی کنید از ملک دوری کنید. چون ممکن است آخرین مشتری آن ملک خودتان باشید.

همسایگی با خطوط ریلی

همسایگی با فرودگاه

همسایگی با گورستان

همسایگی با پادگان‌ها و مراکز نظامی

همسایگی با کارخانه‌ها

همسایگی با نیروگاه برق و دکل‌های فشار قوی

همسایگی با ایستگاه آتش نشانی

همسایگی با اتوبان‌ها و بزرگراه‌ها

همسایگی با مراکز تفریحی و اقامتی

همسایگی با مرکز حکومتی و سیاسی

همسایگی با ورزشگاه‌ها و سالن‌های ورزشی

همسایگی با رستوران های بزرگ

تحلیل قیمت مسکن را از کجا شروع کنیم؟

لازم به ذکر است که این ها در دسته عوامل دسترسی قرار می‌گیرند. گفتنی است که این عوامل در شهرها خیلی کم دیده می‌شوند ولی اگر خارج شهر قصد خرید ملک دارید عوامل محیطی خیلی می‌توانند برای شما مفید باشند. این فاکتورهای تاثیرگذار بر وضعیت قیمت مسکن عبارتند از:

محیط زیستی مثل: آلودگی صوتی و آلودگی هوا

هم‌جواری با انواع کاربری‌ها مثل: مرکز دفع زباله یا محل‌های بازیافت

هم‌جواری با انبارهای عمومی و سیلوهای گندم

هم‌جواری با کارخانه‌ها و کارگاه‌ها و مشاغل مزاحم

هم‌جواری با کوه و تپه

نکتۀ دیگر اینکه دقت داشته باشید این عوامل فقط مربوط به خود ملک می‌باشند و فرق نمی‌کند بازار در رکود است یا در رونق. به عبارتی این عوامل متاثر از بازار مسکن نیستند. عوامل (بازاری) تاثیرگذار بر قیمت ملک شامل:

۱-عرضه و تقاضا

۲-هزینه‌های ساخت

۳-سیاست‌های خارجی (افزایش قیمت دلار)

۴-نقدینگی

۵-بازارهای موازی

۶-مالیات

۷-سود بانکی

۸- قیمت نفت و بودجه دولت

هزینه مسکن از دو منبع زیر برای افراد تامین می‌‌‌شود:

تولید کنندگان حقیقی و حقوقی مسکن می‌‌‌توانند از بانک‌‌‌ها وام مسکن دریافت کنند که نرخ سود وام‌‌‌ها می‌‌‌تواند سبب افزایش هزینه مسکن گردد که باید در قیمت تمام شده مسکن منظور شود.

همچنین تولید کنندگان حقوقی و حقیقی می‌‌‌توانند از بازار آزاد درخواست وام کرده و وام دریافت نمایند. در این روش بهره از بهره بانکی بیشتر خواهد بود و قیمت تمام شده مسکن افزایش خواهد داشت.

عوامل موثر بر قیمت مسکن در بخش عرضه

عوامل مربوط به عرضه محصولات و خدمات مانند زمین و بهای مصالح ساختمانی در قیمت مسکن بسیار موثر هستند. از جمله عوامل موثر در قیمت مسکن در بخش عرضه می‌‌‌توان به موارد زیر اشاره نمود.

 

قیمت زمین: قیمت زمین در واقع مهم‌‌‌ترین عامل تاثیرگذار در قیمت مسکن است. در این مورد شرایطی به وجود می‌‌‌آید که باعث می‌‌‌شود زمین‌‌‌داران بخواهند زمین‌‌‌های خود را بفروشند یا خیر. همچنین شرایط اقتصادی تاثیر بسیار زیادی بر قیمت مسکن دارد.

هزینه ساخت و ساز: عامل دیگری که در قیمت مسکن موثر است هزینه‌‌‌های مربوط به ساخت‌‌‌و‌‌‌ساز است که می‌‌‌تواند در قیمت مسکن موثر باشد.

مالیات در بخش مسکن: عامل دیگر که در تسریع روند فروش ملک تاثیر دارد مالیاتی است که برای مسکن در نظر گرفته شده است.

سیاست‌‌‌های متحرک: ساخت مسکن یک پروسه زمان‌‌‌بر است و در کوتاه مدت عملی نیست. بنابراین سیاست‌‌‌های کوتاه مدت نمی‌‌‌تواند به آن کمک کند. در نتیجه لازم است دولت در این بخش برای بلند مدت سیاست‌‌‌گذاری کند. سیاست‌‌‌های بلند‌‌‌مدت بر قیمت مسکن تاثیر گذار هستند.

عوامل موثر بر قیمت مسکن در بخش تقاضا

در بخش تقاضا عواملی هستند که بر قیمت مسکن موثر بوده و می‌‌‌توانند آن را کم یا زیاد کنند. از جمله این عوامل می‌‌‌توان به موارد زیر اشاره کرد.

 

درآمد سرانه: درآمد سرانه خانواده‌‌‌ها در توان خرید آن‌‌‌ها بسیار موثر بوده و همچنین موجب می‌‌‌شود افرادی که قصد دارند خانه بخرند زودتر این کار را انجام دهند.

نرخ اجاره بها: هنگامی که اجاره بها افزایش می‌‌‌یابد مالکان به آن به عنوان یک عامل درآمدزایی نگاه می‌‌‌کنند و در نتیجه نسبت به فروش مسکن بی‌‌‌میل می‌‌‌شوند پس قیمت آن افزایش می‌‌‌یابد.

نرخ شهرنشینی: برخی این گزینه را مهم‌‌‌ترین گزینه در بخش تقاضا می‌‌‌دانند که یک عامل بالقوه است و اگر توان خرید افزایش یابد تبدیل به تقاضای موثر می‌‌‌شود.

نرخ رشد نقدینگی: در صورتی که حجم نقدیتنگی افزایش یابد، با توجه به شرایط اقتصادی بیشتر افراد به سمت بخش مسکن روی می‌‌‌آورند و این مساله می‌‌‌تواند موجب افزایش قیمت مسکن شود.

اعتبارات بانکی: یکی دیگر از عواملی که در قیمت مسکن و افزایش آن موثر است اعتبارات بانکی است که با افزایش آن‌‌‌ها تقاضا افزایش می‌‌‌یابد.

تاثیر تورم بر قیمت مسکن

رشد حجم پول یکی از عواملی است که می‌‌‌تواند بر قیمت مسکن تاثیر داشته باشد. با افزایش تورم افراد به خرید مسکن روی می آورند زیرا از این طریق تلاش می‌‌‌کنند قدرت خود را حفظ کنند. پس با افزایش تورم تقاضا برای مسکن زیاد می‌‌‌شود و در نتیجه موجب می‌‌‌شود قیمت مسکن افزایش یابد.

تاثیر بازار شاخص سهام بر مسکن

بازار سهام و بورس مسکن با قیمت مسکن در ارتباط هستند. زیرا اگر افراد نتوانند در بازار مسکن فعالیت کنند به بازار سهام روی می‌‌‌آورند. هنگامی که شاخص بازار سهام کاهش پیدا می‌‌‌کند برخی از سرمایه‌‌‌گذاران سرمایه خود را به دیگر بازارها انتقال می‌‌‌دهند و در نتیجه این این مساله افزایش قیمت مسکن را در پی خواهد داشت. پس در حالت کلی می‌‌‌توان گفت رونق بازار سهام می‌‌‌تواند باعث شود افراد سرمایه‌‌‌گذار در بازارهای رقیب مانند مسکن کم‌‌‌تر سرمایه‌گذاری کنند و به این ترتیب می‌‌‌توان گفت ارتباط قیمت مسکن و سهام منفی است.

تاثیر نرخ ارز بر قیمت مسکن

یکی دیگر از عواملی که می‌‌‌تواند در قیمت مسکن موثر باشد نرخ ارز است. با افزایش نرخ ارز مردم سعی می‌‌‌کنند در قسمت‌‌‌های مربوط به داد و ستد ارز معامله کنند و در نتیجه افراد تمایل کم‌‌‌تری به خرید مسکن خواهند داشت و در نتیجه کاهش قیمت مسکن دیده می شود. همچنین نرخ ارز می‌‌‌تواند بر خدمات و کالاها و همچنین مصالح ساختمانی مانند میلگرد و سیمان اثر بگذارند و موجب افزایش قیمت مسکن شود.

تاثیر درآمد نفت بر قیمت مسکن

از دیگر عوامل موثر در قیمت مسکن برای کشورهایی با اقتصاد مبتنی بر نفت، قیمت نفت است. هنگامی که قیمت نفت افزایش پیدا کند افراد تمایل به خرید کالاهایی دارند که غیر قابل مبادله هستند و در نتیجه شاهد افزایش تقاضای مسکن هستیم. از طرفی دیگر با رونق در بخش نفتی تولیدکنندگان تمایل دارند در بخشی که رونق بیشتری دارد کار کنند، در نتیجه تقاضا در بخش‌‌‌های دیگر مانند مسکن کم می‌‌‌شود.

عوامل موثر بر قیمت مسکن، سمت عرضه

در هنگام ارزیابی عوامل تاثیرگذار بر قیمت مسکن، دو عامل هزینه زمین و هزینه ساخت ساختمان از مهم‌ترین فاکتورها به حساب می‌آیند. هزینه ساخت شامل مصالح ساختمانی و مجوزها می‌شود. طبق اسناد و آمار موجود، هزینه تامین زمین بیش از ۶۰ درصد و هزینه ساخت و تامین مصالح و …، ۴۰ درصد از بهای تمام شده منازل را دربر می‌گیرند. بنابراین جهت بررسی عوامل در قسمت عرضه، باید موارد زیر را در نظر گرفت:

۱.قیمت زمین

تمایل مالکان به فروش یا عدم فروش زمین، تعیین کننده قیمت زمین است. از طرفی به دلیل شرایط روانی که گاهی در اقتصاد کشور به وجود می‌آید، قیمت زمین نقش مهمی در تعیین قیمت مسکن دارد. در این صورت، شرایطی پیش می‌آید که مالکان به این فکر می‌کنند که آیا زمین خود را بفروشند یا خیر؟ در نتیجه اگر تمایل آنها به فروش زمین کاهش یابد، قیمت مسکن تاثیر زیادی می‌پذیرد.

۲. هزینه‌های ساخت و ساز

مشخصا مواردی مثل افزایش قیمت میلگرد، قیمت لوله، مصالح ساختمانی و …، قیمت نهایی ساخت را بالا می‌برند. همچنین افزایش شاخص قیمت ریالی واردات که ناشی از تحولات بین المللی و نرخ ارز است نیز جزو عوامل تعیین کننده قیمت مسکن محسوب می‌شوند.

۳. مالیات بر مسکن

با توجه به توسعه نظام مالیاتی در بخش مسکن، این اقدام تاثیر زیادی در عرضه و سرعت فروش ملک داشته و در نتیجه قدرت چانه زنی مالک را کاهش می‌دهد.

۴. سیاست‌های تشویقی

با توجه به اینکه ساخت مسکن و عرضه نهایی آن در کوتاه مدت زمان‌بر است و کشش ندارد، دولت سیاست‌های تشویقی زیادی را برای ایجاد رونق در کوتاه مدت و میان مدت ارائه نمی‌کند. بنابراین سیاست‌های محرک می‌تواند در طولانی مدت خود را نشان دهد.

مراحل ساخت ساختمان

عوامل تاثیر گذار بر قیمت مسکن، بخش تقاضا

۱. نرخ شهرنشینی:

این شاخص که عامل جمعیتی نیز نامیده می‌شود، پایدارترین و واضح‌ترین عامل حوزه تقاضای بالقوه است. در واقع در صورت افزایش قدرت خرید، تقاضای مسکن بالا خواهد رفت.

۲. اجاره بها:

با افزایش نرخ اجاره، انگیزه فروش مالکان کاهش می‌یابد و ارزش ذهنی ملک در بازار مسکن بالا می‌رود. در حقیقت مالکان ترجیح می‌دهند که از اجاره ملک خود درآمدزایی کنند و این موضوع به یکی از عوامل موثر بر افزایش قیمت مسکن تبدیل می‌شود.

۳. درآمد سرانه:

به معنی ارزش تمامی کالاهای تولید داخلی و خدمات مربوط به آن‌ها در طول سال است که به دلار آمریکا تبدیل و بر متوسط جمعیت آن کشور در همان سال تقسیم می‌شود. اگر این مورد افزایش یابد، باعث می‌شود تا متقاضیان بالقوه به متقاضیان بالافعل تبدیل شوند و قیمت مسکن نیز بالا برود.

۴. اعتبارات بانکی:

تسهیلات بانکی در ساخت و عرضه مسکن همواره در اختیار سازندگان است و افزایش یا کاهش چند درصدی نرخ سود تسهیلات، تاثیر قابل توجهی بر قیمت و عرضه مسکن ندارد. اما اگر این اعتبارات به طرف تقاضاکننده ملک اختصاص یابد، باعث افزایش قیمت مسکن می‌شود.

۵. مالیات بر بخش مسکن:

در صورتی که مالیات بر مالکان را مورد توجه قرار دهیم، این موضوع منجر به عدم تمایل به واسطه‌گری و دلالی می‌شود. بنابراین در بخش مسکن شاهد کاهش تقاضا خواهیم بود.

۶. افزایش نرخ نقدینگی:

هنگام پیش بینی افزایش قیمت مسکن، باید به بررسی شرایط نرخ نقدینگی بپردازید. زیرا هرچه حجم نقدینگی پول مردم بیشتر باشد، آنها تمایل بیشتری به خرید دارند و این موضوع قیمت مسکن را بالا می‌برد.

هزینه‌های ساخت و ساز

خرید آهن آلات برای ساخت مسکن

همانطور که مطالعه کردید، قیمت مصالح تاثیر زیادی بر قیمت مسکن دارد. بنابراین اگر به دنبال خرید انواع آهن آلات و قطعات فولادی هستید، وارد سایت آیرومارت شوید. در سایت ما قیمت تیرآهن، میلگرد، انواع ورق و …، به صورت روزانه آپدیت می‌شوند. بنابراین شما می‌توانید با مشاهده تغییرات قیمت، درک درست‌تری از هزینه‌ها داشته باشید و بهترین زمان را برای خرید انتخاب کنید.